Calcolo cedolare secca affitti brevi 2026: guida con 6 esempi
Nel 2026 il calcolo della cedolare secca sugli affitti brevi segue una formula semplice: 21% sul canone lordo di un solo immobile a scelta del contribuente e 26% sul secondo. Dal terzo appartamento destinato a locazione breve nello stesso periodo d'imposta la cedolare non è più applicabile, perché scatta la presunzione di attività imprenditoriale (art. 1 c. 17 L. 199/2025).
Attenzione
Novità 2026 sulla soglia. Fino al 31 dicembre 2025 si potevano destinare a locazione breve fino a quattro appartamenti restando fuori dall'impresa (art. 1 c. 595 L. 178/2020). Dal 1° gennaio 2026 il limite è di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta: lo ha stabilito l'art. 1 comma 17 della legge 30 dicembre 2025, n. 199, che modifica l'art. 4 commi 2 e 3 del DL 50/2017. Conferma nella guida "Locazioni brevi" dell'Agenzia delle Entrate, edizione aprile 2026. L'aliquota, invece, non è cambiata.
In questa guida operativa trovi la formula completa con tutti i parametri, sei scenari di calcolo che coprono i casi più frequenti (host con 1 appartamento, host con 2 unità al limite della soglia, portafoglio da 10 unità fuori dalla cedolare, soggiorni stagionali, co-host e contratti oltre i 30 giorni), il confronto con regime forfettario e ordinario, gli adempimenti dichiarativi in Modello Redditi PF e gli errori da evitare. Tutti i riferimenti normativi citati sono direttamente verificabili sui portali istituzionali italiani.
Capitolo 01 / 09
Inquadramento normativo e perché la cedolare conviene
La cedolare secca sulle locazioni brevi è disciplinata dall'art. 4 del DL 24 aprile 2017 n. 50, convertito con la Legge 96/2017, e dalle successive modifiche introdotte con la Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023). Il regime consente di tassare con un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa i canoni derivanti da contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati al di fuori dell'esercizio di impresa.
La cedolare secca sostituisce l'IRPEF, le relative addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sui contratti. Per chi sta nello scaglione IRPEF medio-alto (al netto delle addizionali, oltre il 35-43%) il risparmio fiscale è significativo, e cresce in proporzione al reddito complessivo del contribuente.
L'aliquota standard è del 21% sul canone lordo. Dal 1° gennaio 2024 la Legge di Bilancio ha introdotto un'aliquota maggiorata del 26% che si applica ai canoni derivanti dal secondo immobile in poi destinato a locazione breve nel periodo d'imposta. Il primo immobile resta tassato al 21%. La scelta dell'immobile a cui applicare l'aliquota agevolata è del contribuente in sede di dichiarazione. Dal 2026, con il limite di due appartamenti, il 26% riguarda in pratica il solo secondo immobile.
Dato
Il Ministero dell'Economia e delle Finanze e l'Agenzia delle Entrate stimano che la maggior parte dei locatori brevi italiani gestisce 1 o 2 immobili: per questa platea l'impatto della maggiorazione al 26% è limitato e la cedolare resta significativamente più conveniente del regime ordinario IRPEF.
Requisiti soggettivi e oggettivi
Per applicare la cedolare secca alle locazioni brevi devono ricorrere alcuni requisiti precisi:
- Persona fisica: il locatore deve essere una persona fisica che agisce al di fuori dell'esercizio di impresa, arti o professioni.
- Massimo 2 immobili: dal 1° gennaio 2026 la destinazione a locazione breve di più di due appartamenti nel medesimo periodo d'imposta fa scattare la presunzione di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale, con obbligo di apertura della partita IVA e impossibilità di applicare la cedolare (art. 1 c. 17 L. 199/2025). Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti.
- Uso abitativo: l'immobile deve appartenere alle categorie catastali abitative (A/1, A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/8, A/9, A/11). Sono esclusi gli immobili commerciali, industriali, uffici e cat. A/10.
- Durata massima 30 giorni: ogni singolo contratto non può superare i 30 giorni con lo stesso conduttore nello stesso anno.
Attenzione
Dal terzo immobile destinato a locazione breve scatta automaticamente la presunzione di impresa: in quel caso la cedolare non è più applicabile e l'attività deve essere strutturata con partita IVA, regime forfettario (se nei limiti) o ordinario.
Capitolo 02 / 09
La formula del calcolo cedolare secca passo-passo
La base imponibile della cedolare secca è semplice nella sostanza, ma richiede attenzione ai singoli componenti per evitare errori. La formula completa è:
Imposta dovuta = (Canone lordo percepito − costi condominio a carico del conduttore indebitamente trattenuti) × aliquota (21% o 26%) − ritenuta intermediario già versata
Andiamo per ordine sui singoli elementi.
Canone lordo percepito
È il totale di quanto pagato dall'ospite per il soggiorno, comprese le quote di pulizia finale e di servizi accessori se incluse nel prezzo del soggiorno, ma al netto della commissione trattenuta dalla piattaforma (Airbnb, Booking, Vrbo). La commissione di piattaforma non è canone percepito dal locatore: è un costo di intermediazione del portale, non del proprietario.
Attenzione
Attenzione: l'eventuale tassa di soggiorno, riscossa per conto del Comune, non rientra nel canone imponibile, perché è una partita di giro. Va incassata, contabilizzata separatamente e riversata al Comune di competenza secondo le regole locali.
Costi a carico del conduttore
In una locazione breve i costi condominiali ordinari restano in capo al locatore. Le utenze (luce, gas, acqua, wi-fi) sono pagate dal proprietario e incluse nel canone. Non sono ammessi abbattimenti forfettari sulla base imponibile, a differenza del regime IRPEF ordinario sui contratti di locazione lunghi (che prevede l'abbattimento del 5%).
Aliquota applicabile
- 21% per il primo immobile destinato a locazione breve nel periodo d'imposta
- 26% per i canoni derivanti dal secondo immobile in poi
- Dal terzo immobile non è ammessa la cedolare: obbligo di partita IVA (presunzione d'impresa)
Ritenuta degli intermediari
Le piattaforme di intermediazione come Airbnb e Booking, o gli intermediari immobiliari residenti in Italia, sono obbligati a operare una ritenuta del 21% sul canone lordo erogato al locatore (art. 4, comma 5, DL 50/2017). Questa ritenuta viene già versata all'Erario per conto del locatore e va scomputata in dichiarazione dei redditi: se la cedolare dovuta è il 21%, la ritenuta copre l'intera imposta; se è il 26%, va versata la differenza del 5% a saldo.
Capitolo 03 / 09
Sei scenari di calcolo della cedolare secca
Vediamo sei casi concreti che coprono le situazioni più frequenti per host e property manager in Italia, tutti riferiti a un anno d'imposta intero.
Scenario 1: host con 1 appartamento, canone annuo €15.000
Lucia possiede un appartamento al centro di Firenze e lo affitta tramite Airbnb. Nel 2026 incassa canoni lordi per €15.000.
- Aliquota applicabile: 21% (primo immobile)
- Base imponibile: €15.000
- Cedolare lorda: €15.000 × 21% = €3.150
- Ritenuta già versata da Airbnb: €3.150 (21% di €15.000)
- A saldo in dichiarazione: €0
Il regime cedolare è interamente coperto dalla ritenuta degli intermediari: non occorre versare ulteriori importi a giugno con il saldo del Modello Redditi.
Scenario 2: host con 2 immobili, canone annuo totale €60.000
Marco gestisce 2 appartamenti a Bologna come persona fisica. Nel 2026 incassa €60.000 totali (€30.000 per unità). Due appartamenti sono il massimo che si può tenere in cedolare secca dal 2026.
- Immobile 1: €30.000 × 21% = €6.300
- Immobile 2: €30.000 × 26% = €7.800
- Cedolare totale: €14.100
- Ritenuta già versata (21% su €60.000): €12.600
- A saldo: €14.100 − €12.600 = €1.500 da versare
Il passaggio dell'aliquota maggiorata al 26% sul secondo immobile genera un'imposta aggiuntiva di €1.500 rispetto al caso "tutto al 21%". Significa il 2,5% di pressione fiscale in più sul totale canoni del portfolio.
Attenzione
Se Marco aggiungesse un terzo appartamento nel corso del 2026, la presunzione d'impresa scatterebbe per l'intero periodo d'imposta: perderebbe la cedolare anche sui due che già ha.
Scenario 3: oltre la soglia, host con 10 immobili
Sofia possiede 10 appartamenti in Costa Amalfitana, con canoni totali 2026 di €180.000.
- Cedolare secca: NON applicabile (più di due appartamenti = presunzione di impresa)
- Obbligo partita IVA: SÌ
- Regimi possibili: forfettario (se entro €85.000 di ricavi) o ordinario
Lo stesso verdetto valeva già con 3 appartamenti: dal 2026 non serve un portafoglio grande per uscire dalla cedolare, basta il terzo immobile.
Nel caso di Sofia il regime forfettario è precluso perché il volume d'affari supera la soglia di €85.000. Resta il regime semplificato o ordinario, con tassazione IRPEF progressiva sui redditi al netto dei costi documentati. In questo scenario diventa essenziale strutturare costi (utenze, OTA fees, manutenzione, gestione, sw gestionale) per ridurre la base imponibile.
Scenario 4: stagionalità marcata, host con 1 appartamento al mare
Giorgio gestisce un appartamento a Cagliari aperto solo da maggio a settembre. Canone lordo 2026: €18.000 concentrati in 5 mesi.
- Aliquota: 21% (primo immobile)
- Base imponibile: €18.000
- Cedolare: €3.780
- Ritenuta già versata: €3.780
- A saldo: €0
La stagionalità non incide sulla cedolare: il regime non distingue tra periodi attivi e periodi di chiusura, conta solo il canone effettivamente percepito nell'anno solare.
Scenario 5: co-host, gestione di immobili non di proprietà
Anna gestisce come co-host 3 appartamenti di proprietà altrui, ricevendo il 20% del canone come compenso. Canoni gestiti €80.000, sua quota €16.000.
- Per i proprietari: la cedolare è dovuta sul canone lordo (€80.000), non sulla quota netta del co-host
- Per Anna (co-host): il compenso di €16.000 è reddito di lavoro autonomo occasionale (sotto 5.000 €/anno) o reddito d'impresa con partita IVA forfettario sopra soglia
In questo caso conviene strutturare il rapporto con un contratto chiaro: i canoni vanno direttamente al proprietario (che applica cedolare), il co-host fattura il proprio compenso a parte. Per approfondire la differenza tra co-host e property manager puoi leggere la guida co-host vs property manager affitti brevi.
Scenario 6: contratto oltre i 30 giorni
Ettore affitta a un nomade digitale per 45 giorni continuativi a €1.800 al mese (€2.700 totali). È ancora locazione breve?
- Durata > 30 giorni con lo stesso conduttore: NO locazione breve
- Il contratto rientra nelle locazioni ordinarie a uso abitativo
- Cedolare secca: SÌ, ma al 21% senza maggiorazione del 26% (applicabile alle locazioni ordinarie)
- Obblighi: contratto registrato, no obbligo CIN ma sì cedolare opzionale
Tip
La soglia di 30 giorni va calcolata sommando tutte le notti dello stesso conduttore nell'anno solare nello stesso immobile. Più contratti brevi con lo stesso ospite si cumulano e fanno scattare l'obbligo di trattare il caso come locazione ordinaria.
Capitolo 04 / 09
Cedolare vs Forfettario vs Regime ordinario: tabella comparativa
La scelta del regime fiscale ottimale dipende da diversi fattori: numero di immobili, volume d'affari, costi sostenuti, presenza di altri redditi. Vediamo un confronto sintetico.
| Parametro | Cedolare secca | Forfettario | Regime ordinario |
|---|---|---|---|
| Partita IVA | Non richiesta | Obbligatoria | Obbligatoria |
| Aliquota | 21% o 26% | 15% (5% startup) | IRPEF 23-43% |
| Base imponibile | Canone lordo | 40% dei ricavi (coeff. alloggio) | Ricavi − costi |
| Limite di accesso | Max 2 immobili in locazione breve | Ricavi max €85.000 | Nessun limite |
| Detrazioni | Non ammesse | Non ammesse | Tutte le ordinarie |
| IRPEF altri redditi | Non incide | Non incide | Cumula |
| Add. regionali/comunali | Sostituite | Sostituite | Dovute |
| IVA | No | No | Esente abitativo |
| Contributi INPS | No | Sì (gestione separata o artigiani) | Sì |
Break-even point: quando conviene cosa
Per un singolo host con un solo appartamento e bassa pressione di costi, la cedolare al 21% è quasi sempre la scelta migliore. Con due immobili o sopra €30.000-40.000 di canoni annui il calcolo va fatto caso per caso, confrontando la cedolare al 26% sul secondo immobile con il forfettario al 15% sul 40% dei ricavi — il coefficiente di redditività dei servizi di alloggio — che equivale a un'aliquota effettiva del 6% sul fatturato. Dal terzo immobile il confronto non esiste più: la cedolare è preclusa e la scelta è tra forfettario e ordinario. Per approfondire il forfettario è disponibile la guida dedicata regime forfettario affitti brevi.
Dato
Esempio break-even: con 2 immobili e €60.000 di canoni, la cedolare costa €14.100 (23,5% effettivo); il forfettario costerebbe €60.000 × 40% × 15% = €3.600 (6% effettivo) + i contributi INPS. Il forfettario resta più conveniente sull'esborso, ma genera obblighi contributivi e dichiarativi — e i contributi INPS sono previdenza, non imposta persa.
Capitolo 05 / 09
Adempimenti dichiarativi
La cedolare secca si dichiara nel Modello Redditi PF, quadro RB (Redditi dei fabbricati). I dettagli operativi:
Dove indicare i canoni
- RB2 / RB3: vanno compilate le sezioni dedicate ai fabbricati locati con opzione cedolare
- Colonna 11 "Cedolare secca": barrare la casella per ciascun immobile
- Colonna 13: indicare il canone effettivamente percepito (al netto delle commissioni di piattaforma)
- Sezione II: dettaglio dei contratti e periodi di locazione
Ritenuta scomputata
La ritenuta del 21% operata da Airbnb, Booking o intermediari italiani viene scaricata dalle piattaforme nella Certificazione Unica (CU) inviata al locatore entro marzo dell'anno successivo. L'importo va riportato nel quadro RB e scomputato in dichiarazione.
Versamenti
- Saldo cedolare: entro il 30 giugno (o 30 luglio con maggiorazione 0,40%) dell'anno successivo al periodo d'imposta
- Acconti: il regime cedolare prevede acconti del 100% dell'imposta dovuta, ripartiti in 40% prima rata (30 giugno) e 60% seconda rata (30 novembre), con soglia minima per il versamento dell'acconto
Nota
Per i contribuenti che ricevono interamente la copertura tramite ritenute degli intermediari, il saldo a giugno è zero. Resta comunque obbligatoria la dichiarazione dei redditi con indicazione del quadro RB.
Capitolo 06 / 09
Il calcolo non finisce con l'imposta: restano gli acconti
L'importo che hai ottenuto sopra è l'imposta dovuta sull'anno. Non si versa in un'unica soluzione: c'è il saldo e ci sono gli acconti, con una soglia che decide se l'acconto va in una o due rate. Scadenze, percentuali e codici tributo: acconti cedolare secca affitti brevi.
Capitolo 07 / 09
Errori comuni nel calcolo della cedolare
Gli errori più frequenti che vediamo nella prassi sono ricorrenti e generano contestazioni in caso di verifica dell'Agenzia delle Entrate. Vediamo i principali.
- Sottrarre le commissioni Airbnb due volte: la commissione è già stata trattenuta dalla piattaforma; il canone percepito è il netto piattaforma, non quello lordo guest meno commissione.
- Dimenticare la ritenuta CU: scrivere il canone in RB ma non riportare la ritenuta in dichiarazione genera un'imposta apparente da versare che è già stata trattenuta.
- Confondere primo e secondo immobile: l'aliquota agevolata al 21% si applica a un solo immobile per anno, a scelta del contribuente. Conviene scegliere quello con il canone più alto.
- Includere la tassa di soggiorno nel canone: la tassa di soggiorno è partita di giro, non va né nel ricavo né nella base cedolare.
- Non aprire la partita IVA al terzo immobile: dal 2026 oltre il 2° appartamento scatta automaticamente la presunzione di impresa e la cedolare diventa indebita. È l'errore più probabile quest'anno, perché fino al periodo d'imposta 2025 la soglia era il 4° appartamento.
- Mancata distinzione contratti > 30 giorni: i contratti oltre 30 giorni escono dal regime "locazione breve" e seguono le regole ordinarie, anche se la cedolare resta applicabile.
Checklist per la dichiarazione corretta
- Estratto canoni lordi anno per anno e per immobile
- Certificazione Unica (CU) ricevuta da ogni piattaforma intermediaria
- Identificazione del primo immobile (canone più alto) per applicare aliquota 21%
- Esclusione tassa di soggiorno dalla base imponibile
- Compilazione quadro RB con barratura cedolare e dettaglio contratti
- Scomputo ritenuta CU in quadro RB
- Verifica saldo e acconti su modello F24, con i codici tributo 1840 e 1842
- Archiviazione CU, ricevute pagamento e ricevute Airbnb/Booking per 10 anni
Capitolo 08 / 09
Automatizzare la gestione contabile delle locazioni brevi
La parte fiscale è solo il finale: il vero collo di bottiglia operativo è raccogliere ed elaborare in tempo reale i dati delle prenotazioni, calcolare il canone netto effettivo, separare tassa di soggiorno e commissioni, e produrre una rendicontazione mensile o trimestrale pronta da consegnare al commercialista. Per host con 1-2 immobili è gestibile su Excel; per chi gestisce 5-10 unità il tempo speso diventa significativo.
Integrare il channel manager con un sistema di analytics che traccia automaticamente canoni, commissioni, tassa di soggiorno e occupancy permette di ridurre da 4-6 ore a 30 minuti al mese il tempo dedicato alla riconciliazione contabile. Verto AI gestisce in modo automatico anche la parte di comunicazione con l'ospite (importi, ricevute, esenzioni tassa soggiorno) e fornisce un dashboard analytics opzionale che restituisce dati pronti per la dichiarazione dei redditi. La logica è la stessa che applichiamo alla gestione operativa del soggiorno: standardizzare e automatizzare tutto ciò che è ripetitivo, lasciando all'host solo le decisioni strategiche.
Conferma
Per chi gestisce locazioni brevi come prima attività, la combinazione "channel manager + automazione comunicazione + analytics dedicato" riduce gli errori contabili e libera 20-40 ore al mese, tempo che può essere investito su pricing dinamico, ottimizzazione dei listini e relazione con gli ospiti.
Capitolo 09 / 09
Conclusione e prossimi passi
Il calcolo della cedolare secca sui canoni da affitti brevi nel 2026 è meccanicamente semplice (canone lordo × 21% o 26%) ma richiede attenzione su quattro fronti: verificare di stare entro i due appartamenti che dal 2026 danno accesso al regime, identificare correttamente il primo immobile a cui applicare l'aliquota agevolata, scomputare la ritenuta versata dagli intermediari e tenere fuori dalla base imponibile la tassa di soggiorno. Con queste accortezze il regime resta nettamente più conveniente dell'IRPEF ordinaria per chi ha redditi di fascia medio-alta.
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